när man beslutar att sälja en fastighet eller en bit mark, det finns omständigheter där du kanske vill överväga att sälja egendom som omfattas av Overage provisions.

Vad är Overage?

Overage ger dig som säljare en andra bit av körsbäret. Förutom att ta emot försäljningsintäkterna tillåter overage dig att dela i eventuell värdeökning i en fastighet som realiseras efter att fastigheten har sålts.

Översatsbestämmelser om mark eller egendom kan också kallas clawback eller uplift klausuler.

om vissa omständigheter inträffar (i något skede efter avslutad försäljning) gör köparen en extra betalning till säljaren för samma mark.

När ska jag tänka på överanvändning?

Översatsförpliktelser gör att du kan sälja till fastighetens nuvarande marknadsvärde utan att behöva avstå från en andel i fastighetens utvecklingspotential när det faktiskt realiseras.

om du säljer en bit mark eller egendom och du tror att det finns en rimlig förväntan om att marken kan ombyggas eller att ett värdefullt bygglov kan beviljas i framtiden, föreslår vi att du tänker på överanvändning. På så sätt har du en mekanism för att få en del av höjningen i värde efter avslutad försäljning.

hur fungerar Överskottsbetalningar?

det finns fem huvudelement i en översatsklausul:

  • varaktighet
  • vad kommer att utlösa betalningen?
  • hur mycket kommer betalningen att vara och hur kommer den att beräknas?
  • kommer en betalning att frigöra skyldigheten?
  • Hur kommer betalningen att säkras?

hur länge varar överansträngning?

kort sagt, övertagningsavtalet kommer att gälla oavsett antal år som säljaren och köparen kommer överens om från början. Det finns ingen Minimiperiod men ofta parterna kommer överens om en viss tidsperiod som tio eller tjugo år.

tidslängden beror ofta på vilken typ av händelse som kommer att utlösa betalningen och den troliga tidsskalan för att detta ska inträffa.

om marken säljs till en utvecklare som omedelbart kommer att ansöka om bygglov, då en relativt kort tid kan komma överens – kanske 5 år. Men om marken som säljs kanske inte är tillgänglig för utveckling på 20 år, kommer en mycket längre tidsskala sannolikt att överenskommas.

överskottet registreras ofta i fastighetsregistret och kommer att fästas på marken om den säljs vidare. Detta innebär att framtida köpare sannolikt kommer att fångas av övertaget också.

när kommer Överskottsbetalningar att utlösas?

det finns ingen uppsättning regel här. Överskottsbetalningar är inte standard och olika arrangemang kommer att gälla för varje transaktion beroende på vad köparen och säljaren är överens om.

några exempel på omständigheter som kan utlösa en överskottsbetalning är:

  1. om bygglov beviljas för:
    • – en förändring av användningen; eller
    • – byggandet av en annan fastighet inom det ägda landet; eller
    • – rivning och ombyggnad av en mer intensiv utveckling.
  2. om fastigheten säljs med förmån för bygglov men säljaren förutser att köparen kan få ett mer gynnsamt eller intensivt bygglov i framtiden.

hur mycket överskott måste köparen betala?

översatsavtalet anger vad som ska betalas. Ibland är det ett fast belopp eller det kan finnas en formel för att beräkna det belopp som ska betalas. Eller du kan säga att en procentandel av vinsten betalas. Ibland är beloppet kopplat till ett index som detaljhandelsprisindex.

kommer en betalning att frigöra skyldigheten?

kort sagt, detta beror på klausulen. Ibland utlöses en engångsbetalning om en viss uppsättning omständigheter är uppfyllda.

i andra fall betalas översatssumman varje gång en viss händelse inträffar, dvs. varje gång ett bygglov beviljas eller varje gång en fastighet på utvecklingen säljs. Du måste vara tydlig om vad du håller med och vad som utarbetas i pappersarbetet.

hur kommer Överskottsbetalningar att säkras?

det finns ett antal sätt att säkra ditt översatsavtal, inklusive genom ett kontrakt, en garanti, en avgift eller ett förbund om titeln.

den vanligaste metoden är att registrera en begränsning av äganderätten till fastigheten och ett krav på att vid eventuell framtida försäljning kommer någon ny ägare att ingå en handling med säljaren som bekräftar att de kommer att följa villkoren i övertagningsavtalet.

frågor om översatsbestämmelser

förhoppningsvis har du hittat den här guiden användbar. Överansträngning kan vara en knepig fråga att hantera som köpare eller säljare.

på Frettens har vi ett av de största och mest erfarna kommersiella Fastighetsteam i området, och vi rekommenderas i Legal 500, en oberoende juridisk tjänstekatalog.

våra kommersiella Fastighetsteam diskuterar gärna eventuella problem som detta väcker för dig och vi erbjuder ett gratis första möte eller chatt i telefon till alla nya kunder.

om du har några frågor behöver du bara fråga oss på Frettens. Ring 01202 499255 eller 01425 610100 och Ben eller en medlem av teamet kommer gärna att prata om din situation och dina specifika krav.