când decideți să vindeți o proprietate sau o bucată de teren, există circumstanțe în care poate doriți să luați în considerare vânzarea proprietății sub rezerva prevederilor privind excesul de suprafață.

ce este excesul?

surplusul vă oferă, ca vânzător, o a doua mușcătură de cireș. Pe lângă primirea veniturilor din vânzare, surplusul vă permite să partajați orice creștere a valorii într-o proprietate care se realizează după ce proprietatea a fost vândută.

dispozițiile privind supraaglomerarea terenurilor sau a proprietății pot fi denumite și clauze de recuperare sau ridicare.

dacă apar anumite circumstanțe (la un moment dat după finalizarea vânzării) cumpărătorul efectuează o plată suplimentară către Vânzător pentru aceeași bucată de teren.

când trebuie să mă gândesc la exces?

obligațiile excedentare vă permit să vindeți la valoarea de piață curentă a proprietății, fără a fi nevoie să renunțați la o parte din potențialul de dezvoltare al proprietății atunci când aceasta este efectiv realizată.

dacă vindeți o bucată de teren sau proprietate și credeți că există o așteptare rezonabilă că terenul poate fi reamenajat sau că o permisiune de planificare valoroasă poate fi acordată în viitor, vă sugerăm să vă gândiți la surplus. În acest fel, aveți un mecanism pentru a obține o parte din creșterea valorii după finalizarea vânzării.

cum funcționează plățile excedentare?

există cinci elemente principale ale unei clauze de supraaglomerare:

  • durată
  • ce va declanșa plata?
  • cât va fi plata și cum va fi calculată?
  • efectuarea unei plăți va elibera obligația?
  • cum va fi asigurată plata?

cât durează depășirea?

pe scurt, acordul privind surplusul se va aplica pentru orice număr de ani în care vânzătorul și cumpărătorul sunt de acord de la început. Nu există o perioadă minimă, dar de multe ori părțile vor conveni o perioadă de timp stabilită, cum ar fi zece sau douăzeci de ani.

durata de timp va depinde adesea de natura evenimentului care va declanșa plata și de intervalul de timp probabil pentru ca acest lucru să se întâmple.

dacă terenul este vândut unui dezvoltator care va solicita imediat permisiunea de planificare, atunci poate fi convenită o perioadă relativ scurtă de timp – poate 5 ani. Cu toate acestea, dacă terenul care este vândut poate să nu fie disponibil pentru Dezvoltare timp de 20 de ani, este probabil să fie convenit un interval de timp mult mai lung.

surplusul este adesea înregistrat la cartea funciară și se va atașa terenului dacă este vândut. Aceasta înseamnă că viitorii cumpărători vor fi probabil prinși și de surplus.

când vor fi declanșate plățile excedentare?

nu există nicio regulă stabilită aici. Plățile excedentare nu sunt standard și se vor aplica aranjamente diferite pentru fiecare tranzacție, în funcție de ceea ce cumpărătorul și vânzătorul sunt de acord.

câteva exemple de circumstanțe care ar putea declanșa o plată excesivă sunt:

  1. dacă se acordă permisiunea de planificare pentru:
    • – o schimbare de utilizare; sau
    • – construirea unei alte proprietăți în cadrul terenului deținut; sau
    • – demolarea și reconstruirea unei dezvoltări mai intense.
  2. dacă proprietatea este vândută cu beneficiul unei autorizații de planificare, dar vânzătorul are în vedere că cumpărătorul poate obține o autorizație de planificare mai favorabilă sau intensivă în viitor.

cât de mult va trebui să plătească cumpărătorul?

acordul privind excedentul va specifica ce se plătește. Uneori este o sumă stabilită sau ar putea exista o formulă pentru a calcula suma plătibilă. Sau ai putea spune că se plătește un procent din profit. Uneori, suma este legată de un indice, cum ar fi indicele prețurilor cu amănuntul.

efectuarea unei plăți va elibera obligația?

pe scurt, aceasta depinde de clauză. Uneori, o plată unică va fi declanșată dacă sunt îndeplinite un anumit set de circumstanțe.

în alte cazuri, suma excedentară va fi plătită de fiecare dată când se întâmplă un anumit eveniment, adică de fiecare dată când se acordă o permisiune de planificare sau de fiecare dată când se vinde o proprietate asupra dezvoltării. Trebuie să fiți clar cu privire la ceea ce sunteți de acord și la ceea ce este redactat în documente.

cum vor fi asigurate plățile excedentare?

există o serie de modalități de a vă asigura acordul de surplus, inclusiv printr-un contract, o garanție, o taxă sau un legământ privind titlul.

cea mai obișnuită metodă este de a înregistra o restricție privind titlul de proprietate și o cerință ca, la orice vânzare viitoare, orice nou proprietar să încheie o faptă cu vânzătorul confirmând că va respecta termenii Acordului de supraaglomerare.

întrebări despre dispozițiile privind excesul de vârstă

sperăm că ați găsit acest ghid util. Surplusul poate fi o problemă dificilă pentru a face față în calitate de cumpărător sau vânzător.

la Frettens, avem una dintre cele mai mari și mai experimentate echipe de proprietăți comerciale din zonă și suntem recomandați în Legal 500, un director independent de servicii juridice.

echipele noastre de proprietate comercială sunt bucuroși să discute orice probleme pe care acest lucru le ridică pentru dvs. și oferim o întâlnire inițială gratuită sau chat la telefon tuturor clienților noi.

dacă aveți întrebări, trebuie doar să ne întrebați la Frettens. Vă rugăm să sunați 01202 499255 sau 01425 610100 și Ben sau un membru al echipei va fi fericit pentru a discuta despre situația dumneavoastră și cerințele dumneavoastră specifice.