Bei der Entscheidung, eine Immobilie oder ein Stück Land zu verkaufen, gibt es Umstände, unter denen Sie den Verkauf von Immobilien in Betracht ziehen sollten, die übermäßigen Bestimmungen unterliegen.

Was ist Overage?

Overage gibt Ihnen als Verkäufer einen zweiten Bissen von der Kirsche. Neben dem Erhalt des Verkaufserlöses können Sie mit Overage an jeder Wertsteigerung einer Immobilie teilnehmen, die nach dem Verkauf der Immobilie realisiert wird.

Überschreitungsbestimmungen auf Grundstücken oder Grundstücken können auch als Clawback- oder Uplift-Klauseln bezeichnet werden.

Wenn bestimmte Umstände eintreten (irgendwann nach Abschluss des Verkaufs), leistet der Käufer dem Verkäufer eine zusätzliche Zahlung für dasselbe Grundstück.

Wann sollte ich über Overage nachdenken?

Überschreitungsverpflichtungen ermöglichen es Ihnen, zum aktuellen Marktwert der Immobilie zu verkaufen, ohne auf einen Anteil am Entwicklungspotenzial der Immobilie verzichten zu müssen, wenn dies tatsächlich realisiert wird.

Wenn Sie ein Stück Land oder eine Immobilie verkaufen und Sie denken, dass es eine vernünftige Erwartung gibt, dass das Land saniert werden kann oder dass eine wertvolle Baugenehmigung in der Zukunft erteilt werden kann, würden wir vorschlagen, dass Sie über Overage nachdenken. Auf diese Weise haben Sie einen Mechanismus, um nach Abschluss des Verkaufs einen Anteil an der Wertsteigerung zu erhalten.

Wie funktionieren Überschreitungszahlungen?

Es gibt fünf Hauptelemente einer Overage-Klausel:

  • Dauer
  • Was löst die Zahlung aus?
  • Wie hoch ist die Zahlung und wie wird sie berechnet?
  • Löst eine Zahlung die Verpflichtung?
  • Wie wird die Zahlung gesichert?

Wie lange dauert die Überschreitung?

Kurz gesagt, die Überschussvereinbarung gilt für die Anzahl der Jahre, die Verkäufer und Käufer zu Beginn vereinbaren. Es gibt keinen Mindestzeitraum, aber oft vereinbaren die Parteien einen festgelegten Zeitraum von zehn oder zwanzig Jahren.

Die Zeitdauer hängt oft von der Art des Ereignisses ab, das die Zahlung auslöst, und dem wahrscheinlichen Zeitplan dafür.

Wenn das Land an einen Bauträger verkauft wird, der sofort eine Baugenehmigung beantragt, kann ein relativ kurzer Zeitraum vereinbart werden – möglicherweise 5 Jahre. Wenn das verkaufte Land jedoch möglicherweise 20 Jahre lang nicht für die Erschließung zur Verfügung steht, wird wahrscheinlich ein viel längerer Zeitraum vereinbart.

Die Überschreitung wird oft im Grundbuch eingetragen und wird an das Land angehängt, wenn es weiterverkauft wird. Dies bedeutet, dass zukünftige Käufer wahrscheinlich auch von der Überschreitung erwischt werden.

Wann werden Überschreitungszahlungen ausgelöst?

Hier gibt es keine festgelegte Regel. Überschreitungszahlungen sind nicht Standard und für jede Transaktion gelten unterschiedliche Vereinbarungen, je nachdem, was Käufer und Verkäufer vereinbaren.

Einige Beispiele für Umstände, die eine Überschreitung der Zahlung auslösen können, sind:

  1. Wenn die Baugenehmigung erteilt wird für:
    • – eine Nutzungsänderung; oder
    • – der Bau eines anderen Grundstücks innerhalb des Grundstücks; oder
    • – Abriss und Wiederaufbau einer intensiveren Entwicklung.
  2. Wenn die Immobilie mit einer Baugenehmigung verkauft wird, der Verkäufer jedoch vorsieht, dass der Käufer in Zukunft eine günstigere oder intensivere Baugenehmigung erhalten kann.

Wie viel Überschreitung muss der Käufer bezahlen?

In der Überschussvereinbarung wird festgelegt, was zu zahlen ist. Manchmal ist es ein festgelegter Betrag oder es könnte eine Formel geben, um den zu zahlenden Betrag zu berechnen. Oder man könnte sagen, ein Prozentsatz des Gewinns wird ausgezahlt. Manchmal ist der Betrag an einen Index wie den Einzelhandelspreisindex gebunden.

Löst eine Zahlung die Verpflichtung?

Kurz gesagt, dies hängt von der Klausel ab. Manchmal wird eine einmalige Zahlung ausgelöst, wenn bestimmte Umstände erfüllt sind.

In anderen Fällen wird die Überschreitungssumme jedes Mal fällig, wenn ein bestimmtes Ereignis eintritt, d. H. Jedes Mal, wenn eine Baugenehmigung erteilt wird oder jedes Mal, wenn eine Immobilie auf der Entwicklung verkauft wird. Sie müssen sich darüber im Klaren sein, was Sie zustimmen und was in den Unterlagen enthalten ist.

Wie werden Überschreitungen gesichert?

Es gibt eine Reihe von Möglichkeiten, Ihre Überschussvereinbarung zu sichern, einschließlich durch einen Vertrag, eine Garantie, eine Gebühr oder eine Vereinbarung über den Titel.

Die üblichste Methode besteht darin, eine Beschränkung des Eigentums an der Immobilie und die Anforderung zu registrieren, dass jeder neue Eigentümer bei jedem zukünftigen Verkauf eine Urkunde mit dem Verkäufer abschließt, in der bestätigt wird, dass er die Bedingungen der Überschussvereinbarung einhält.

Fragen zu Überschussbestimmungen

Hoffentlich haben Sie diesen Leitfaden nützlich gefunden. Overage kann ein heikles Thema sein, mit dem man sich als Käufer oder Verkäufer befassen muss.

Bei Frettens verfügen wir über eines der größten und erfahrensten Teams für Gewerbeimmobilien in der Region und werden von The Legal 500, einem unabhängigen Verzeichnis für Rechtsdienstleistungen, empfohlen.

Unsere Teams für Gewerbeimmobilien besprechen gerne alle Fragen, die dies für Sie aufwirft, und wir bieten allen neuen Kunden ein kostenloses Erstgespräch oder einen Chat am Telefon an.

Wenn Sie Fragen haben, müssen Sie uns nur bei Frettens fragen. Bitte rufen Sie 01202 499255 oder 01425 610100 an und Ben oder ein Mitglied des Teams wird sich gerne über Ihre Situation und Ihre speziellen Anforderungen unterhalten.