når det besluttes at sælge en ejendom eller et stykke jord, der er omstændigheder, hvor du måske ønsker at overveje at sælge ejendom underlagt Overage bestemmelser.

Hvad er Overage?

Overage giver dig som sælger en anden bid af kirsebæret. Udover at modtage salgsprovenuet giver overage dig mulighed for at dele i enhver stigning i værdi i en ejendom, der realiseres, efter at ejendommen er solgt.

Overage bestemmelser om jord eller ejendom kan også betegnes som clauses eller uplift.

hvis der opstår visse omstændigheder (på et tidspunkt efter afslutningen af salget), foretager køberen en ekstra betaling til sælgeren for det samme stykke jord.

Hvornår skal jeg tænke over overage?

Overageforpligtelser giver dig mulighed for at sælge til ejendommens aktuelle markedsværdi uden at skulle give afkald på en andel i ejendommens udviklingspotentiale, når det faktisk realiseres.

hvis du sælger et stykke jord eller ejendom, og du mener, at der er en rimelig forventning om, at jorden kan blive ombygget, eller at der kan gives en værdifuld byggetilladelse i fremtiden, vil vi foreslå, at du tænker over overage. På den måde har du en mekanisme til at få en andel af hævningen i værdi efter afslutningen af salget.

Hvordan fungerer Overagebetalinger?

der er fem hovedelementer i en overage-klausul:

  • varighed
  • Hvad vil udløse betalingen?
  • hvor meget vil betalingen være, og hvordan beregnes den?
  • vil en betaling frigive forpligtelsen?
  • Hvordan sikres betalingen?

hvor længe varer Overage?

kort sagt gælder overageaftalen i det antal år, som sælger og køber er enige om fra starten. Der er ingen minimumsperiode, men ofte vil parterne blive enige om en bestemt tidsperiode som ti eller tyve år.

længden af tid vil ofte afhænge af arten af den begivenhed, som vil udløse betalingen, og den sandsynlige tidsplan for dette at forekomme.

hvis jorden sælges til en udvikler, der straks ansøger om byggetilladelse, kan der aftales en relativt kort periode – måske 5 år. Men hvis det land, der sælges, muligvis ikke er tilgængeligt til udvikling i 20 år, vil der sandsynligvis blive aftalt en meget længere tidsplan.

overskuddet registreres ofte i Tinglysningsregistret og knyttes til jorden, hvis det sælges videre. Det betyder, at fremtidige købere sandsynligvis også bliver fanget af overskuddet.

hvornår udløses Overagebetalinger?

der er ingen fast regel her. Overagebetalinger er ikke standard, og forskellige arrangementer gælder for hver transaktion afhængigt af hvad køber og sælger er enige om.

nogle eksempler på omstændigheder, der kan udløse en overagebetaling, er:

  1. hvis der gives byggetilladelse til:
    • – en ændring af brugen; eller
    • – opførelse af en anden ejendom inden for det ejede jord; eller
    • – nedrivning og genopbygning af en mere intensiv udvikling.
  2. hvis ejendommen sælges med fordel af en byggetilladelse, men sælgeren forudser, at køberen kan få en mere gunstig eller intensiv byggetilladelse i fremtiden.

hvor meget Overage skal køberen betale?

overageaftalen angiver, hvad der skal betales. Nogle gange er det et bestemt beløb, eller der kan være en formel til beregning af det betalte beløb. Eller man kan sige, at en procentdel af overskuddet betales. Nogle gange er beløbet knyttet til et indeks som detailprisindekset.

vil en betaling frigive forpligtelsen?

kort sagt, dette afhænger af klausulen. Nogle gange udløses en engangsbetaling, hvis et bestemt sæt omstændigheder er opfyldt.

i andre tilfælde betales overagesummen hver gang en bestemt begivenhed sker, dvs.hver gang der gives en byggetilladelse, eller hver gang en ejendom på udviklingen sælges. Du skal være klar over, hvad du er enig i, og hvad der er udarbejdet i papirarbejdet.

Hvordan sikres Overagebetalinger?

der er en række måder at sikre din overdragelsesaftale på, herunder ved hjælp af en kontrakt, en garanti, en afgift eller en pagt om titlen.

den mest almindelige metode er at registrere en begrænsning af ejendomsretten til ejendommen og et krav om, at enhver ny ejer ved ethvert fremtidigt salg vil indgå en gerning med sælgeren, der bekræfter, at de vil overholde betingelserne i overdragelsesaftalen.

spørgsmål om Overage bestemmelser

forhåbentlig har du fundet denne vejledning nyttig. Overage kan være et vanskeligt problem at håndtere som køber eller sælger.

hos Frettens har vi et af de største og mest erfarne Kommercielle ejendomshold i området, og vi anbefales i Legal 500, en uafhængig juridisk servicekatalog.

vores kommercielle ejendomshold er glade for at diskutere eventuelle problemer, som dette rejser for dig, og vi tilbyder et gratis indledende møde eller chat i telefon til alle nye kunder.

hvis du har spørgsmål, skal du kun spørge os på Frettens. Ring venligst 01202 499255 eller 01425 610100 og Ben eller et medlem af holdet vil være glade for at chatte om din situation og dine særlige krav.