při rozhodování o prodeji nemovitosti nebo pozemku existují okolnosti, kdy budete chtít zvážit prodej majetku podléhajícího předpisům o nadměrném množství.

co je to nadměrné?

nadbytek vám jako prodejci dává druhé kousnutí třešně. Stejně jako příjem výnosů z prodeje, nadměrné vám umožňuje podílet se na jakémkoli zvýšení hodnoty nemovitosti, která je realizována po prodeji nemovitosti.

ustanovení o nadměrném množství na pozemku nebo majetku mohou být také označována jako klauzule clawback nebo uplift.

dojde-li k určitým okolnostem (v určité fázi po dokončení prodeje), kupující provede prodávajícímu dodatečnou platbu za stejný pozemek.

kdy mám přemýšlet o nadbytku?

nadměrné závazky vám umožňují prodávat za aktuální tržní hodnotu nemovitosti, aniž byste se museli vzdát podílu na rozvojovém potenciálu nemovitosti, když je skutečně realizována.

pokud prodáváte pozemek nebo nemovitost a myslíte si, že existuje rozumné očekávání, že pozemek může být přestavěn nebo že v budoucnu může být uděleno cenné územní rozhodnutí, navrhujeme, abyste přemýšleli o nadměrném množství. Tímto způsobem máte mechanismus pro získání podílu na vzestupu hodnoty po dokončení prodeje.

jak fungují platby za překročení?

existuje pět hlavních prvků klauzule o překročení:

  • Doba trvání
  • co spustí platbu?
  • kolik bude platba a jak bude vypočtena?
  • uvolní platba povinnost?
  • jak bude platba zajištěna?

jak dlouho trvá přetížení?

Stručně řečeno, smlouva o překročení bude platit po jakýkoli počet let, na kterých se prodávající a kupující na začátku dohodnou. Neexistuje žádná minimální doba, ale často se strany dohodnou na stanoveném časovém období, jako je deset nebo dvacet let.

délka času bude často záviset na povaze události, která spustí platbu, a pravděpodobném časovém horizontu, aby k tomu došlo.

pokud se pozemek prodává developerovi, který okamžitě požádá o územní rozhodnutí, může být dohodnuto relativně krátké časové období – možná 5 let. Pokud však pozemky, které se prodávají, nemusí být k dispozici pro rozvoj po dobu 20 let, je pravděpodobné, že bude dohodnuto mnohem delší časové období.

nadbytek je často zapsán v katastru nemovitostí a připojí se k pozemku, pokud je prodán. To znamená, že budoucí kupující budou pravděpodobně chyceni také nadbytkem.

kdy budou spuštěny platby za překročení?

zde není nastaveno žádné pravidlo. Platby za překročení nejsou standardní a pro každou transakci se budou vztahovat různá ujednání v závislosti na tom, na čem se kupující a prodávající dohodnou.

některé příklady okolností, které by mohly vyvolat nadměrnou platbu, jsou:

  1. pokud je územní rozhodnutí uděleno pro:
    • – změnu užívání; nebo
    • – výstavbu jiného majetku v rámci pozemku ve vlastnictví; nebo
    • – demolice a přestavba intenzivnějšího rozvoje.
  2. pokud je nemovitost prodána s využitím územního povolení, ale prodávající předpokládá, že kupující může v budoucnu získat výhodnější nebo intenzivnější územní povolení.

kolik bude muset kupující zaplatit?

smlouva o překročení stanoví, co je splatné. Někdy se jedná o stanovenou částku nebo může existovat vzorec pro výpočet splatné částky. Nebo byste mohli říci, že procento zisku je zaplaceno. Někdy je částka spojena s indexem, jako je index maloobchodních cen.

uvolní platba povinnost?

Stručně řečeno, to závisí na klauzuli. Někdy bude jednorázová platba spuštěna, pokud jsou splněny určité okolnosti.

v ostatních případech bude částka za překročení splatná pokaždé, když dojde k určité události, tj. pokaždé, když je uděleno územní rozhodnutí nebo pokaždé, když je nemovitost prodána. Musíte mít jasno v tom, s čím souhlasíte a co je vypracováno do papírování.

jak budou zabezpečeny platby za překročení?

existuje řada způsobů, jak zajistit vaši smlouvu o překročení, včetně smlouvy, záruky, poplatku nebo smlouvy o titulu.

nejběžnější metodou je zaregistrovat omezení vlastnického práva k nemovitosti a požadavek, aby při jakémkoli budoucím prodeji jakýkoli nový majitel uzavřel s prodávajícím smlouvu, která potvrdí, že bude dodržovat podmínky smlouvy o nadměrném množství.

otázky týkající se ustanovení o nadměrném množství

doufejme, že jste tuto příručku považovali za užitečnou. Nadbytek může být složitý problém řešit jako kupující nebo prodávající.

ve společnosti Frettens máme jeden z největších a nejzkušenějších týmů komerčních nemovitostí v této oblasti a doporučujeme nás v adresáři Legal 500, nezávislém adresáři právních služeb.

naše týmy komerčních nemovitostí rádi prodiskutují jakékoli problémy, které pro vás nastanou, a všem novým klientům nabízíme bezplatné úvodní setkání nebo chat po telefonu.

Máte-li jakékoli dotazy, stačí se nás zeptat na Frettens. Volejte prosím 01202 499255 nebo 01425 610100 a Ben nebo člen týmu vám rádi popovídají o vaší situaci a vašich konkrétních požadavcích.